Lake Side : un projet démesuré !

Ultime (?) phase de développement du site de Tour et Taxis, le projet Lake Side passait en commission de concertation ce 18 mars. Ce projet de ville dépassé et démesuré s’appuie sur un Plan Particulier d’Affectation du Sol (PPAS) trop généreux que les pouvoirs publics doivent revoir pour garantir la création de logements abordables et la préservation des espaces verts environnants. Nous republions ici la note que Convivence a déposée à la commission de concertation.

Un projet trop dense

Le projet prévoit la construction de 737 logements et 10 cellules de co-living pour plus de 1.700 habitants, et près de 40.000 m2 de bureaux (soit +/- 1.900 postes de travail d’après le RIE).

Nous demandons à ce que la densité et les gabarits du projet dans son ensemble, mais particulièrement du bâtiment A10, soient revus à la baissedans la mesure où cette densité aura beaucoup d’impacts qui seront difficiles à absorber :

• Les quartiers entourant le site figurent parmi les plus denses de la Région et Tour et Taxis représente le seul véritable espace vert et récréatif de cette partie de ville. L’ajout d’un si grand nombre d’habitants et d’usagers exercera une pression importante sur le parc de Tour et Taxis au détriment des riverains.
• En termes de mobilité, le Rapport sur les Incidences Environnementales (RIE) prévoit une augmentation de près de 50% des déplacements motorisés sur l’avenue du Port. Quoique l’étude table également sur un transfert modal, les transports en commun déjà ralentis par la circulation automobile ne pourront atteindre une vitesse commerciale suffisante avec une telle augmentation des flux.
• Les ombres portées par les bâtiments allant jusque 120m de hauteur, nuiront fortement à la qualité de vie et d’occupation des espaces alentours.

Du logement inabordable, inadapté et financé par les charges d’urbanisme

La zone du canal et le quartier Nord voient depuis plusieurs années se développer une multitude de projets immobiliers, dont les prix de vente sont inabordables pour les Bruxellois. Lake Side n’échappe pas à la règle : des logements qui seront vendus pas moins de 4500 €/m2, dans une logique d’attractivité et une programmation qui annonce seulement 16% de grands logements. 

Quoique le promoteur ait annoncé 61 logements sociaux à quelques semaines du début de l’enquête publique, il n’existe aujourd’hui aucun espoir sérieux de voir la Région acquérir ces logements dans le contexte politique et budgétaire bruxellois. 

Quant aux logements conventionnés, le PPAS en prévoit 44.000 m2 sur l’ensemble du site. Dans les développements précédents, environ 20.000 m2 de logements conventionnés ont été produits. Lake Side annonce donc +/- 24.000 m2 de logements conventionnés (13.000 m2) ou conventionnés +25% (11.000m2), pour atteindre les 44.000 m2 prévus au PPAS. Ceci correspond à environ 240 logements. Une moitié (conventionné +25%) sera de toute façon vendue quasi au prix du marché, et l’autre (conventionné) sera vendue légèrement en-dessous mais avec une compensation de la perte commerciale par les charges d’urbanisme (cf. point 6.4. affectation des charges d’urbanisme). Le promoteur n’effectue donc en réalité aucun effort de production de logement abordable en contrepartie de la plus-value réalisée sur le terrain.

Nous considérons que les prescriptions de production de logements conventionnés prévues au PPAS sont particulières et donc cumulatives aux charges d’urbanisme, qui sont un dispositif général. Nous demandons l’imposition d’un minimum raisonnable de logement sociaux stricto sensu sur le site, et l’affectation des charges d’urbanisme à d’autres besoins du quartier plutôt qu’aux logements conventionnés, dont la réalisation est de toute façon imposée par le PPAS et doit être assumée par le promoteur. Elles pourraient par exemple servir à financer les écoles prévues au nord du site par la Ville de Bruxelles.

Nous demandons aussi la révision du programme pour prévoir un taux plus important de grands logements, besoin criant en Région de Bruxelles-Capitale pour les familles ayant plus d’un enfant.